Анализ наилучшего использования объекта при оценке недвижимости

При оценке недвижимости доходными методами (т.е. методами, анализирующими настоящий и будущий доход от использования объекта) всегда приходится определять наилучший способ использования для оцениваемого объекта. Термин «наилучшее использование» подразумевает такое использование недвижимости, при котором прибыль ее владельца будет максимальным. Подчеркнем, что во внимание принимается именно прибыль, то есть доход от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом всех расходов по ведению дела. Очевидно, что состав доходов и расходов различается при разных видах использования объекта недвижимости.

Наилучшее использование недвижимого имущества не всегда совпадает с его текущим использованием. Рассмотрим наиболее распространенные виды коммерческого использования, с которым приходится сталкиваться независимому оценщику при оценке недвижимости. Для простоты пока остановимся на готовых объектах, не требующих ремонта, перепланировки или перепрофилирования.

Наиболее распространенный способ коммерческого использования объекта недвижимости – это сдача его в аренду. Таким образом используется большинство объектов коммерческой недвижимости, и в большинстве случаев этот способ является наилучшим. Оценивать такую недвижимость достаточно просто, поскольку данные о рыночных арендных ставках широко доступны и достаточно точны. Структура доходов и расходов собственника в этом случае также хорошо изучена и описана.

Следующим по распространенности видом коммерческого использования недвижимости является использование собственником своего объекта недвижимости для решения своих же коммерческих задач – например использование административного здания для размещения собственной компании или использование собственного складского здания для хранения своей продукции. Вопрос о том, является ли такое использование объекта недвижимости наилучшим, должен решаться оценщиком в каждом случае отдельно. Вполне возможно, что при таком использовании прибыль от объекта будет больше чем возможная прибыль от простой сдачи в аренду. Но ответить на этот вопрос можно, лишь проведя тщательный анализ эффективности всего бизнеса в целом и той доли, которая приходится на рассматриваемый объект недвижимости, в частности.

Еще одним видом коммерческого использования объекта недвижимости является передача в доверительное управление. Этот вид использования пока мало распространен на российском рынке недвижимости. Экономически, сдача в доверительное управление имеет много общего со сдачей объекта в аренду. По большому счету, главное отличие заключается в том, что при сдаче объекта в доверительное управление, все оперативные вопросы (переговоры с арендаторами, заключение договоров аренды, получение арендных платежей, контроль за всеми техническими системами объекта и т.п.) решает управляющая компания. Таким образом, можно предположить, что если управлением занимается профессионал (специализированная управляющая компания), то и результат должен быть выше. На самом деле, это не всегда так, поскольку сама управляющая компания взимает плату за свои услуги и это снижает прибыль собственника объекта. В практике оценки недвижимости, такой способ использования редко принимается в качестве наилучшего использования. В основном, это связано с отсутствием достоверной информации о доходах и расходах управляющих компаний в силу малой распространенности этой услуги на российском рынке.

Из трех рассмотренных выше видов коммерческого использования, как правило, только сдача в аренду рассматривается в качестве наилучшего использования объекта при оценке недвижимости. Это объясняется тем, что аренда – наиболее массовый и типичный способ коммерческого использования недвижимого имущества в современных экономических условиях.

Источник: Оценочная компания ООО "Старт-Альянс" – оценка недвижимости в Москве. Телефон: +7-495-7268674.